Obowiązki właściciela nieruchomości – co do nich należy?

Utrzymanie własnego domu w należytym stanie technicznym jest podstawowym obowiązkiem każdego właściciela takiej nieruchomości. Chodzi przede wszystkim o to, aby zadbać o to, żeby budynek nie zagrażał bezpieczeństwu mieszkańców, sąsiadów ani przechodniów. 

Rozdział 6 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (p.b.) mówi o warunkach utrzymania obiektów budowlanych. Art. 61 w zw. z art. 5 ust. 2 p.b. niniejszej ustawy wyraźnie wskazuje, że zarządca lub właściciel obiektu budowlanego np. domu, ale także garażu czy innego budynku znajdującego się na posesji, do:

• utrzymania i użytkowania go w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymogami ochrony środowiska oraz utrzymania w należytym stanie technicznym i estetycznym;
• niedopuszczenia do nadmiernego pogorszenia się jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, w zakresie m.in.:
  • bezpieczeństwa konstrukcji (nośność, stateczność, odporność na pożar);
  • warunków sanitarnych i środowiskowych (higiena, zdrowie, ochrona przed hałasem, efektywność energetyczna);
  • dostępu do wody, energii, kanalizacji, internetu szerokopasmowego;
• zapewnienia bezpiecznego użytkowania budynku, z zachowaniem należytej staranności, w razie działania człowieka lub sił natury np. wyładowań atmosferycznych, wstrząsów sejsmicznych, silnych wiatrów, intensywnych opadów, osuwiska ziemi, pożarów, powodzi. 

Przeczytaj także: Jak ogrzewać dom? Najlepsze wskazówki!

Przeglądy techniczne domu jednorodzinnego – co należy kontrolować i jak często?

Bardzo ważne jest wykonywanie okresowych przeglądów technicznych domu. Zgodnie z art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. a p.b. właściciel domu jednorodzinnego powinien regularnie kontrolować stan dachu, ścian, instalacji i innych elementów budynku. Prawo budowlane wymaga, by większość obiektów budowlanych przechodziła kontrole co najmniej raz do roku oraz dodatkowo co 5 lat w szerszym zakresie. Wyjątek stanowią jednak małe budynki jednorodzinne, powierzchni zabudowy do 200 m², o ile nie występują w nich instalacje wymagające specjalistycznych przeglądów (np. instalacja gazowa). Jednak w praktyce większość domów posiada np. komin i system ogrzewania, zatem przeglądy kominowe i gazowe i tak są konieczne (takie instalacje podlegają kontroli corocznej nawet w domach jednorodzinnych).

Podczas rocznego przeglądu sprawdza się m.in. elementy narażone na warunki atmosferyczne, ogólny stan techniczny oraz instalacje gazowe i przewody kominowe (dymowe, spalinowe, wentylacyjne). 

A w czasie poważniejszej kontroli – co 5 lat, powinno się dodatkowo dokonać oceny stanu konstrukcji, izolacji, zgodności obiektu z dokumentacją oraz kontroli instalacji elektrycznej i piorunochronnej. 

Na wszelki wypadek zachowaj protokoły przeglądów i w razie konieczności okaż je inspektorowi nadzoru budowlanego – stanowią one dowód należytego utrzymania nieruchomości.

Jeśli jesteś właścicielem domu/mieszkania i wynajmujesz nieruchomość, wchodzisz w rolę wynajmującego, która wiąże się z dodatkowymi obowiązkami wobec lokatora (najemcy). Prawa i obowiązki wynajmującego oraz najemcy zostały uregulowane przez Kodeks cywilny oraz ustawę z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. 2001 Nr 71 poz. 733).

Jakie zatem są prawa i obowiązki właściciela nieruchomości wobec najemcy?

Zapewnienie sprawnego i bezpiecznego lokalu

Podstawowym obowiązkiem wynajmującego jest wydanie lokalu w stanie przydatnym do umówionego użytku oraz utrzymywanie go w takim stanie przez cały czas trwania najmu. 

W Kodeks cywilny wskazuje, że wynajmujący powinien przekazać najemcy rzecz (mieszkanie) w stanie przydatnym do używania i utrzymywać ją w należytym stanie przez czas najmu (art. 662 §1 k.c.). W praktyce oznacza to, że mieszkanie musi nadawać się do zamieszkania – powinno być czyste, bezpieczne i wyposażone w podstawowe instalacje oraz urządzenia umożliwiające normalne korzystanie z lokalu (oświetlenie, ogrzewanie, dostęp do wody, kanalizacja itp.).

Z kolei ustawa o ochronie praw lokatorów w art. 6a nakłada na wynajmującego obowiązek zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem, które umożliwiają najemcy korzystanie z mediów: wody, gazu, energii cieplnej, elektryczności, a także wind. 

Wynajmujący ma także obowiązek zapewnić bezpieczeństwo użytkowania lokalu. Powinien dbać np. o sprawność drzwi wejściowych, zamków, okien (istotne dla bezpieczeństwa i energooszczędności) czy balkonu. Lokator powinien móc korzystać z mieszkania bez narażania zdrowia – jeśli w lokalu pojawią się poważne zagrożenia (np. wadliwa instalacja gazowa, grożąca zatruciem czadem), właściciel musi niezwłocznie podjąć działania naprawcze.

Naprawy i utrzymanie – co musi zrobić właściciel?

Kwestia podziału obowiązków w zakresie napraw między właścicielem a najemcą została uregulowana w art. 6a i 6b ustawy o ochronie praw lokatorów. 

Co do zasady wynajmujący odpowiada za utrzymanie lokalu w stanie zdatnym do zamieszkania, w tym musi przeprowadzać niezbędne naprawy i remonty nieobciążające najemcy. 

Natomiast najemca zobowiązany jest utrzymywać lokal w należytym stanie higienicznym i technicznym oraz wykonywać na własny koszt drobne naprawy i konserwacje wynikające z bieżącej eksploatacji (tzw. drobne nakłady – np. wymiana uszczelek w kranach czy wymiana żarówek itp.).

Do obowiązków właściciela (wynajmującego) należą przede wszystkim większe naprawy i prace, bez których lokal nie nadawałby się do użytku. Ustawa w art. 6a ust. 3 wymienia w szczególności:

• naprawy budynku i pomieszczeń wspólnego użytku (klatki schodowej, drzwi wejściowych do budynku, instalacji wspólnych itp.) oraz usuwanie uszkodzeń budynku niezależnie od przyczyny – przy czym, jeśli szkoda powstała z winy najemcy, właściciel może obciążyć go kosztami naprawy,
• naprawy w samym lokalu mieszkalnym oraz wymiana instalacji i elementów wyposażenia technicznego, które nie należą do drobnych napraw po stronie najemcy. W szczególności właściciel musi na własny koszt zapewnić naprawę lub wymianę: wewnętrznych instalacji wodociągowych, gazowych, ciepłej wody, kanalizacyjnych, elektrycznych, a także naprawiać lub wymieniać okna i drzwi, podłogi, posadzki, wykładziny podłogowe oraz tynki w lokalu. Jeśli w mieszkaniu są piece grzewcze (np. kaflowe) – ich wymiana również leży po stronie właściciela.

Inne obowiązki wynajmującego wobec lokatora

Wynajmujący ma obowiązek poszanowania prawa do prywatności lokatora i niezakłóconego korzystania z mieszkania. Oznacza to, że właściciel nie może ot, tak wejść sobie do mieszkania, kiedy mu to odpowiada. Zawsze powinien to uzgodnić z najemcą i uzyskać jego zgodę. 

Właściciel ma obowiązek reagować na uzasadnione zgłoszenia usterek przez lokatora i usuwać je w rozsądnym czasie.

Istotnym obowiązkiem o charakterze formalnym jest przestrzeganie przepisów o wypowiadaniu umowy najmu oraz ewentualnej podwyżce czynszu. Ustawa chroni lokatorów przed dowolnym wyrzuceniem z mieszkania – właściciel może wypowiedzieć umowę tylko w określonych sytuacjach i terminach (np. gdy najemca rażąco łamie umowę, używa lokalu niezgodnie z przeznaczeniem, zalega z czynszem dłużej niż 3 miesiące). Nawet wtedy często obowiązuje okres wypowiedzenia. Ponadto, jeżeli lokator ma prawo do lokalu socjalnego, eksmisja nie może być wykonana, dopóki gmina nie zapewni takiego lokalu – co w praktyce wydłuża okres, przez jaki właściciel musi tolerować lokatora.

W szczególnych przypadkach wynajmujący może być zobowiązany do zapewnienia lokatorowi lokalu zamiennego lub tymczasowego. Dzieje się tak np. gdy właściciel chce przeprowadzić remont lub rozbiórkę budynku, wymagające opuszczenia lokalu, albo gdy wypowiada najem z przyczyn określonych w ustawie (np. planuje zamieszkać w swoim mieszkaniu). 

To bardzo ciekawa kwestia, ponieważ przepisy prawa nie nakładają obowiązku na właściciela nieruchomości posiadania zamków antywłamaniowych czy systemów alarmowych. Co do zasady, jeżeli masz takie życzenie, możesz w ogóle nie instalować zamków w drzwiach. 

Jeżeli zaś chodzi o mieszkanie wynajmowane, ustawa o ochronie praw lokatorów, ani Kodeks cywilny nie mówią nic wprost na temat zamków oraz kluczy do mieszkania. Domniemywa się jednak, że „wydanie najemcy rzeczy”, czyli udostępnienie mu mieszkania, polega m.in. na udostępnieniu mu kluczy – tak do drzwi wejściowych, jak i wszystkich innych pomieszczeń, które objęte są umową najmu (np. piwnicy, garażu, czy śmietnika). 

Wynajmujący nie ma jednak obowiązku zapewnienia najemcy drzwi czy zamków antywłamaniowych, monitoringu czy systemu alarmowego. Takie udoskonalenia, za zgodą właściciela nieruchomości, mógłby dokonać sam najemca na własny koszt. Trzeba też podkreślić, że wynajmujący nie ponosi żadnej odpowiedzialności za mienie najemcy, znajdujące się w mieszkaniu podczas najmu. Jeżeli więc dojdzie do kradzieży w okresie trwania umowy, najemca co do zasady nie ma roszczeń do wynajmującego z tego tytułu. 

Tak więc kwestia zapewnienia bezpieczeństwa przed kradzieżą i włamaniem, jest sprawą indywidualną i każdy właściciel nieruchomości powinien rozważyć ją samodzielnie. 

Zobacz też: Uszkodzone drzwi wejściowe – czy ubezpieczenie mieszkania je obejmuje?

Systemy antywłamaniowe a ubezpieczenie

Jeżeli zdecydujesz się na ubezpieczenie domu jednorodzinnego od kradzieży z włamaniem lub rabunku, Twój dom musi spełniać pewne wymogi co do zabezpieczenia przed wejściem do środka osób niepożądanych. Chodzi oczywiście o zamki w drzwiach, dobre zabezpieczenie okien i drzwi balkonowych. 

Zgodnie z OWU Dom LINK4, drzwi zewnętrzne domu powinny być pełne lub częściowo przeszklone, ale tylko wtedy, gdy szyba ma klasę co najmniej P-4. Drzwi muszą być osadzone i zamknięte w sposób, który uniemożliwia ich wyważenie bez użycia siły i narzędzi. Do tego każdy komplet drzwi prowadzących do domu powinien być zamknięty na minimum jeden zamek wielozastawkowy, wielopunktowy, elektroniczny lub certyfikowany.

W przypadku drzwi dwuskrzydłowych jedno skrzydło trzeba dodatkowo unieruchomić zasuwą od góry i od dołu. Drzwi prowadzące do budynków gospodarczych i pomieszczeń przynależnych, które są połączone z domem, muszą spełniać te same zasady co drzwi wejściowe. Wyjątek stanowią bramy garażowe — tu liczy się zgodność z wymogami bezpieczeństwa producenta. Jeśli budynki gospodarcze są oddzielne, wystarczy zamek wielozastawkowy lub odpowiednia kłódka.

Ważne są także elementy montażowe: 

• sztaby,
• skoble,
• zawiasy.

Powinny być one osadzone w murze albo przytwierdzone od wewnątrz w sposób, który uniemożliwia ich łatwe usunięcie. Kolejnym obowiązkiem jest ochrona wszystkich kompletów kluczy i pilotów. W razie ich zgubienia właściciel powinien niezwłocznie wymienić zamki na własny koszt.

Otwory okienne, okna i drzwi balkonowe powinny być w dobrym stanie technicznym, właściwie osadzone i domknięte. W praktyce oznacza to, że każde wejście do domu oraz każde przeszklenie musi stawiać fizyczny opór i nie może umożliwiać wejścia do środka bez użycia narzędzi. 

W LINK4 ubezpieczeni od kradzieży z włamaniem oraz rabunku dokupić możesz do ubezpieczenia od pożaru i innych zdarzeń losowych. 

Przeczytaj także: Kradzież z włamaniem – jak się zabezpieczyć?

Ubezpieczenie nieruchomości nie jest obowiązkiem właściciela, ale jest zdecydowanie doradzane. Ochrona finansowa na wypadek niepożądanego działania sił natury (pożaru, zalania, pękania mrozowego) czy działania osób trzecich (wandalizmu czy kradzieży z włamaniem) zabezpiecza Twoje interesy – niezależnie czy sam mieszkasz w domu, czy go wynajmujesz. 

W LINK4 możesz wykupić ubezpieczenie od pożaru i innych zdarzeń losowych – pełen katalog to 23 zdarzenia takie jak m.in.: 

• zalanie,
• deszcz,
• uderzenie pioruna,
• przepięcie, 
• upadek drzew. 

Jak wspomnieliśmy, taką ochronę ubezpieczeniową można rozszerzyć także o ryzyko kradzieży z włamaniem lub rabunku. 

Jeżeli wolisz pełniejszą ochronę, zdecydowanie lepiej wykupić ubezpieczenie od wszelkiego zdarzenia. W jego ramach pokrywamy szkody wywołane wszelkimi czynnikami, poza tymi opisanymi w OWU jako wyłączenia. 

Ubezpieczenie obejmuje elementy stałe domu jednorodzinnego, takie jak mury, urządzenia wbudowane na stałe takie jak stolarka czy glazura, a także budynki gospodarcze znajdujące się na posesji. Możesz także rozszerzyć ubezpieczenie o mienie (ruchomości) znajdujące się w domu. 

Obowiązki właściciela nieruchomości regulowane są przede wszystkim przez ustawę Prawo budowlane. Jeżeli wynajmujesz mieszkanie osobie trzeciej, Twoje obowiązki względem najemcy unormowane są także przez Kodeks cywilny oraz ustawę o ochronie praw lokatorów. Do najważniejszych obowiązków właściciela domu należy zachowanie budynku we właściwej kondycji technicznej – tak samej bryły budynku, jak i instalacji znajdujących się wewnątrz.  

Jeżeli jesteś właścicielem nieruchomości w postaci domu jednorodzinnego, lepiej chroń swój majątek. Jak to zrobić? Wykup ubezpieczenie nieruchomości! Dzięki temu w razie powstania szkody, np. w wyniku pożaru czy kradzieży z włamaniem, będziesz mógł liczyć na rekompensatę finansową do wysokości sumy ubezpieczenia. 

Ubezpiecz swój dom w LINK4! Zrobić możesz to na 3 sposoby:

• online – wchodząc na stronę z kalkulatorem online i wypełniając formularz, 
• telefonicznie – dzwoniąc pod numer 22 444 44 79, gdzie nasz doradca przeprowadzi Cię przez cały proces, 
• stacjonarnie – u agenta współpracującego z LINK4. 

Szczegółowe informacje o produktach, limitach i wyłączeniach, a także OWU dostępne są na stronie www.link4.pl.

Jakie przeglądy techniczne są obowiązkowe dla właściciela domu?

Raz w roku trzeba skontrolować przede wszystkim instalację gazową i kominową. Co pięć lat, co do zasady, wykonuje się ogólną kontrolę budynku, a instalacje działające w domu wymagają regularnych przeglądów niezależnie od metrażu.

Jakie zamki muszą być w drzwiach, aby ubezpieczenie od kradzieży działało?

Najczęściej wymagany jest zamek wielozastawkowy, wielopunktowy, elektroniczny lub certyfikowany zgodnie z OWU. Drzwi muszą być zamknięte w sposób utrudniający ich wyważenie, inaczej zdarzenie może nie zostać uznane za włamanie.

Kto odpowiada za zalanie mieszkania sąsiada – właściciel czy najemca?

Odpowiada osoba, która faktycznie zajmuje lokal, z którego doszło do wycieku. Właściciel ponosi odpowiedzialność tylko wtedy, gdy szkoda powstała przez jego zaniedbanie, np. brak naprawy instalacji.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. 1994 Nr 89 poz. 414 z późn. zm.) https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU19940890414/U/D19940414Lj.pdf
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 Nr 16 poz. 93 z późn. zm.) https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU19640160093/U/D19640093Lj.pdf
3. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. 2001 Nr 71 poz. 733 z późn. zm.) https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20010710733/U/D20010733Lj.pdf