Pęknięta rura w ścianie – kto odpowiada i czy możesz liczyć na odszkodowanie?

Na początku najważniejsze jest ustalenie, czyja instalacja uległa awarii – od tego zależy odpowiedzialność za szkodę. 

Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. 1994 Nr 85 poz. 388) elementy budynku i instalacje, które nie służą wyłącznie do użytku jednego lokalu, stanowią nieruchomość wspólną. Tak więc np. główne piony wodno-kanalizacyjne, obsługujące wiele mieszkań, należą do części wspólnej budynku. Natomiast fragmenty instalacji doprowadzające wodę od głównego zaworu w mieszkaniu do poszczególnych punktów (kranów, urządzeń) służą tylko temu lokalowi – są więc własnością właściciela mieszkania.

W praktyce przyjmuje się zasadę, że wspólnota lub spółdzielnia mieszkaniowa odpowiada za piony instalacyjne, a właściciel lokalu za instalacje wewnątrz swojego mieszkania (poziomy). Jeśli więc pęknięta rura w ścianie jest częścią pionu (np. pionu wodnego lub pionu kanalizacyjnego) – obowiązek naprawy i pokrycia szkód spoczywa na administracji budynku. Gdy jednak awarii ulegnie rura pozioma znajdująca się w Twoim mieszkaniu (za głównym zaworem odcinającym dopływ wody do lokalu), odpowiadasz za nią Ty jako właściciel. 

Co do zasady, właściciel mieszkania ponosi odpowiedzialność za stan instalacji we własnym lokalu, natomiast za awarie instalacji biegnących w częściach wspólnych (pionach) odpowiada podmiot zarządzający budynkiem. Ale! Trzeba wiedzieć, że zwykle koszty utrzymania części wspólnych (w tym napraw instalacji) pokrywają właściciele lokali w ramach opłat na rzecz wspólnoty. Jeżeli więc pękła rura w pionie, finansowo skutki naprawy ponoszą solidarnie wszyscy współwłaściciele budynku (ze środków funduszu remontowego), a poszkodowany właściciel mieszkania może domagać się od wspólnoty odszkodowania za zniszczenia spowodowane zalaniem. Tak więc, jeśli do pęknięcia rury doszło wskutek zaniedbań w konserwacji części wspólnych, odpowiedzialność poniesie wspólnota lub spółdzielnia, ewentualnie deweloper (gdy przyczyną był ukryty błąd budowlany).

Zobacz też: Mokre plamy na suficie w wyniku zalania przez sąsiada. Jak postępować?

W przypadku pękniętej rury w podłodze stosuje się te same zasady odpowiedzialności. Trzeba więc ustalić, kto odpowiada za feralny odcinek instalacji. 

Jeśli rura przebiega w podłodze Twojego mieszkania i stanowi fragment wewnętrznej instalacji lokalu (np. rura doprowadzająca wodę do kaloryfera lub odpływ kanalizacyjny od wanny biegnący do pionu), to mimo że jest ukryta w podłodze – odpowiadasz za nią Ty, czyli właściciel mieszkania. Będziesz musiał więc zorganizować naprawę na własny koszt i pokryć ewentualne szkody, także szkody na majątku osób trzecich, czyli np. za zalanie mieszkania sąsiada poniżej.

Może się jednak zdarzyć, że pęknięcie dotyczy rury biegnącej poziomo w stropie lub podłodze, ale należącej do instalacji wspólnej – przykładem może być fragment pionu kanalizacyjnego idący w stropie piwnicy lub parteru, bądź poziomy odcinek głównej rury odprowadzającej wodę do pionów. Wówczas, mimo że fizycznie znajduje się „w podłodze”, jest to element instalacji budynkowej, za który odpowiada administracja. 

Zwykle jednak w mieszkaniach większość rur w podłodze to właśnie gałęzie instalacji lokatorskiej – np. rozprowadzenie wody do kuchni i łazienki czy ogrzewania podłogowego – a te elementy leżą w gestii właściciela lokalu. Dla pewności warto sprawdzić dokumentację techniczną budynku lub skonsultować się z administratorem, aby ustalić status takiej rury.

Zainteresować Cię może także: Zalanie piwnicy w domu? Sprawdź, jak się ubezpieczyć

Jednym z najpoważniejszych skutków pęknięcia rury w bloku jest zalanie sąsiednich lokali – najczęściej mieszkania poniżej. Tutaj kluczowe znaczenie mają przepisy o odpowiedzialności cywilnej za wyrządzone szkody. 

W polskim prawie obowiązuje generalna zasada wyrażona w art. 415 Kodeksu cywilnego (Dz. U. 1964 Nr 16 poz. 93 z późniejszymi zm.): 

„Kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia.”

Oznacza to, że aby pociągnąć kogoś do odpowiedzialności za zalanie, trzeba udowodnić jego winę – np. zaniedbanie obowiązków, brak należytej dbałości o stan instalacji, niewłaściwe użytkowanie itp.

W przypadku zalania mieszkania sąsiada, przez lata istniały wątpliwości, czy odpowiedzialność właściciela lokalu wyższego nie powinna opierać się na zasadzie ryzyka (surowszej, wynikającej z art. 433 k.c., dotyczącym m.in. wylania lub rzucenia czegoś z pomieszczenia). Jednak obecnie linia orzecznicza jest jednolita – nie stosuje się art. 433 k.c. do zalania lokalu niżej. Sąd Najwyższy w uchwale z 19 lutego 2013 r. (sygn. III CZP 63/12) jednoznacznie stwierdził, że w takim przypadku również obowiązuje zasada winy z art. 415 k.c.. Innymi słowy, jeśli nie można przypisać Ci zawinionego działania lub zaniedbania, nie poniesiesz odpowiedzialności odszkodowawczej za zalanie.

Jak to wygląda w praktyce? Jeżeli pękła rura w Twoim mieszkaniu (będąca Twoją własnością) i w konsekwencji zalało sąsiada, będziesz musiał pokryć jego straty tylko wtedy, gdy okaże się, że np. zaniedbałeś konserwację instalacji, zignorowałeś wcześniejsze oznaki nieszczelności albo wadliwie wykonałeś prace remontowe. Przykładowo, jeśli pęknie stara, skorodowana rura, którą dawno powinieneś wymienić – trudno będzie uniknąć odpowiedzialności. Podobnie, gdy zalanie nastąpi przez pęknięcie wężyka doprowadzającego wodę do pralki, a okaże się, że minęło kilkanaście lat od jego montażu – zarzuca się wtedy właścicielowi zaniedbanie (obowiązek regularnej wymiany takich elementów). W takich sytuacjach poszkodowany sąsiad może domagać się od Ciebie pełnego odszkodowania za zalanie.

Jeżeli jednak do zalania dojdzie bez winy użytkownika mieszkania (np. pękła rura w ścianie z powodu ukrytej wady materiałowej lub awarii, której nie dało się przewidzieć), sprawa wygląda inaczej. W świetle prawa nie ponosisz wtedy odpowiedzialności na zasadzie art. 415 k.c., bo brak tu Twojego zawinienia. Kto zatem pokryje szkody sąsiada z dołu? 

Tu wracamy do kwestii własności instalacji: jeśli pękła rura należąca do części wspólnej budynku (np. pion), odpowiedzialność za zalanie ponosi wspólnota/spółdzielnia – sąsiad powinien zgłosić roszczenie do zarządcy budynku. Gdy natomiast była to Twoja rura, w wyniku czego doszło do zalania, poszkodowany sąsiad może otrzymać odszkodowanie z Twojego OC mieszkaniowego (o ile masz ubezpieczenie mieszkania z OC – w LINK4 odpowiadamy m.in. „za szkody wyrządzone osobom trzecim, które są spowodowane pęknięciem, oderwaniem się lub odłączeniem się części składowych instalacji wodno-kanalizacyjnej znajdującej się w należącym do Ciebie domu jednorodzinnym lub mieszkaniu niezależnie od winy Twojej lub domowników”) albo z własnego ubezpieczenia (jego ubezpieczyciel wypłaci mu odszkodowanie i ewentualnie sam będzie dochodził zwrotu, jeśli znajdzie podstawy obciążenia sprawcy). W praktyce więc nawet w braku winy warto mieć ubezpieczenie OC w życiu prywatnym – zabezpieczy ono finansowo Ciebie w przypadku szkód wyrządzonych osobom trzecim.

Zobacz także: Co robić, kiedy zalał mnie sąsiad, który nie ma ubezpieczenia? Czy dostanę odszkodowanie?

Gdy odkryjesz pękniętą rurę lub zalewanie mieszkania, szybkie działanie leży w Twoim interesie – ogranicza rozmiar szkody. Co zrobić w przypadku pękniętej rury?

1. Zakręć dopływ wody – natychmiast zamknij główny zawór w mieszkaniu. Jeśli nie wiesz, gdzie się znajduje lub awaria dotyczy pionu (czyli nie możesz jej samodzielnie opanować), skontaktuj się z administratorem budynku, by odciąć wodę w danym pionie;
2. Zabezpiecz mieszkanie i mienie – wynieś lub osłoń cenne przedmioty z obszaru zalewanego wodą. Postaraj się ograniczyć rozlewanie się wody (podstaw wiadra, połóż ręczniki), aby woda nie dostawała się do innych pomieszczeń czy do sąsiadów. Odłącz prąd w zalewanej części mieszkania, by uniknąć zwarcia lub porażenia;
3. Udokumentuj straty – zrób zdjęcia zalanych pomieszczeń, mokrych ścian, zniszczonych rzeczy. Taka dokumentacja przyda się przy dochodzeniu odszkodowania. Spisz listę uszkodzonych elementów wyposażenia i zakres zniszczeń;
4. Powiadom administrację – jeśli mieszkasz w bloku, poinformuj zarządcę (wspólnotę lub spółdzielnię) o awarii, zwłaszcza gdy podejrzewasz, że dotyczy ona instalacji wspólnej. Administrator powinien sporządzić protokół zalania i podjąć działania naprawcze na częściach wspólnych, a także poinstruować innych mieszkańców (np. sąsiadów z dołu) o sytuacji;
5. Wezwij fachową pomoc – skontaktuj się z hydraulikiem lub pogotowiem technicznym;
6. Zgłoś szkodę do ubezpieczyciela – jeżeli masz ubezpieczenie mieszkania, niezwłocznie skontaktuj się z ubezpieczycielem i zgłoś szkodę. Podaj okoliczności (pęknięta rura, data, czas zdarzenia) i wstępny opis strat. Ubezpieczyciel doradzi dalsze kroki – często wysyła rzeczoznawcę lub prosi o przesłanie zdjęć. Ubezpieczenie mieszkania zazwyczaj pokrywa koszty osuszenia, remontu zniszczonych elementów mieszkania, a także ewentualnie odkupienia zniszczonego mienia (w ramach sum ubezpieczenia).

Wybierając ubezpieczenie mieszkania w LINK4 możesz zabezpieczyć się finansowo także na wypadek pękniętej rury – niezależnie, czy w pionie, czy w poziomie. Ubezpieczenie od pożaru i innych zdarzeń losowych obejmuje ochroną także ryzyko zalania, w tym zalania przez osoby trzecie. Jeżeli dojdzie do zalania Twojego mieszkania w wyniku pęknięcia instalacji wodnej, pokryjemy powstałe szkody do wysokości sumy ubezpieczenia.

Możesz też wybrać ubezpieczenie nieruchomości od wszystkich zdarzeń, poza wyjątkami wyłączonymi z ochrony. 

Na wypadek pęknięcia rury, warto też wykupić OC w życiu prywatnym do ubezpieczenia mieszkania. Dzięki temu jako ubezpieczyciel bierzemy na siebie odpowiedzialność za szkody wyrządzone osobom trzecim, które powstaną w związku z posiadaniem i użytkowaniem mieszkania. Do tego zaliczają się m.in. sytuacje, w których dojdzie do zalania mieszkania sąsiada w wyniku awarii  instalacji wodno-kanalizacyjnej (np. wskutek pęknięcia wężyka doprowadzającego wodę do WC zalejesz sąsiada). Bez względu na winę Twoją, czy domowników będziemy ponosić odpowiedzialność za tego typu zdarzenia. 

Odpowiedzialność za pękniętą rurę zależy od tego, czy uszkodzenie dotyczy instalacji wspólnej (wtedy odpowiada wspólnota lub spółdzielnia), czy instalacji w lokalu (odpowiada właściciel mieszkania). Przy zalaniu sąsiada konieczne jest wykazanie winy po stronie osoby lub podmiotu odpowiedzialnego za awarię – na zasadzie winy z art. 415 k.c., a nie na zasadzie ryzyka z art. 433 k.c. W praktyce pomocne okazuje się ubezpieczenie, które pokrywa koszty usuwania skutków zalania i ułatwia rozliczenie szkód.

Ubezpiecz mieszkanie w LINK4 na wypadek pęknięcia rury i nie tylko! Możesz zrobić to w jeden z 3 wygodnych sposobów:

• online – korzystając z naszego kalkulatora online, 
• telefonicznie – dzwoniąc na naszą infolinię pod numer 22 444 44 79, 
• stacjonarnie – u agenta współpracującego z LINK4. 

Szczegółowe informacje o produktach, limitach i wyłączeniach, a także OWU dostępne są na stronie www.link4.pl.

Kto płaci za kucie ścian, gdy pęknięta rura jest w pionie?

Jeśli awaria dotyczy pionu, koszty kucia i naprawy ponosi wspólnota lub spółdzielnia. Prace finansuje się z funduszu remontowego lub ubezpieczenia budynku. Właściciel lokalu ma obowiązek udostępnić mieszkanie, ale nie ponosi kosztów. Po naprawie zarządca powinien przywrócić ścianę do poprzedniego stanu.

Czy ubezpieczenie pokrywa koszt zakupu nowych rur po awarii?

Ubezpieczenie obejmuje skutki zalania (np. ściany, podłogi, wyposażenie), a nie wymianę uszkodzonej rury. Koszt usunięcia przyczyny awarii najczęściej obciąża właściciela lokalu lub zarządcę. 

Co zrobić, gdy pęknięta rura u sąsiada powoduje wilgoć w moim mieszkaniu?

Poinformuj sąsiada i administrację budynku, a następnie udokumentuj szkody. Jeśli awaria dotyczy instalacji wspólnej, odpowiada wspólnota. Gdy to rura należąca do sąsiada, może on ponosić odpowiedzialność. Możesz też zgłosić szkodę do swojego ubezpieczyciela, który pokryje naprawy i sam rozliczy się z odpowiedzialnym podmiotem.

Źródła:

1. Kodeks cywilny, Dz. U. 1964 Nr 16 poz. 93 z późniejszymi zm., https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU19640160093/U/D19640093Lj.pdf
2. Uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 19 lutego 2013 r., Sygn. akt III CZP 63/12, https://www.sn.pl/sites/orzecznictwo/orzeczenia2/iii%20czp%2063-12.pdf 
3. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, Dz. U. 1994 Nr 85 poz. 388 z późniejszymi zm., https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU19940850388/U/D19940388Lj.pdf