Podatek od zakupu nieruchomości – kiedy zapłacić? Sprawdź najważniejsze informacje

Podatek od zakupu nieruchomości pojawia się w momencie, gdy finalizujesz transakcję i przenosisz własność na podstawie umowy. To koszt, który warto doliczyć do budżetu obok ceny z ogłoszenia, opłat notarialnych czy ewentualnej prowizji. Dzięki temu łatwiej ocenisz realny wydatek jeszcze przed podpisaniem dokumentów.

Najważniejsze jest rozróżnienie, z jakiego rynku kupujesz. Przy rynku wtórnym – czyli zakupie od osoby prywatnej lub podmiotu, który sprzedaje nieruchomość bez VAT – co do zasady wchodzi w grę podatek od czynności cywilnoprawnych. Przy rynku pierwotnym, gdy kupujesz od dewelopera, mechanizm wygląda inaczej: transakcja jest objęta VAT-em, a to zazwyczaj oznacza brak PCC od zakupu mieszkania i brak osobnej dopłaty podatku w dniu aktu, bo VAT jest już uwzględniony w cenie.

Istotne jest też to, kto faktycznie ponosi ciężar podatku. W większości standardowych transakcji na rynku wtórnym obowiązek ciąży na kupującym, a formalności często są uproszczone, bo notariusz może pobrać należność przy podpisaniu aktu i odprowadzić ją do urzędu. W praktyce warto jednak upewnić się, jak będzie to rozliczane w Twoim konkretnym przypadku – zwłaszcza jeśli transakcja ma nietypową formę albo strony umawiają się na dodatkowe warunki.

Gdy kupujesz lokal z drugiej ręki, standardowo pojawia się podatek od czynności cywilnoprawnych. W praktyce podatek od zakupu mieszkania z rynku wtórnego wynosi najczęściej 2% wartości rynkowej nieruchomości, a nie zawsze kwoty wpisanej do umowy. Jeśli cena wyraźnie odbiega od realiów, urząd skarbowy może poprosić o wyjaśnienia i przyjąć do rozliczenia wartość bliższą rynkowej.

O ile cena w umowie jest wyraźnie niższa niż podobne oferty w okolicy, urząd może wezwać do podwyższenia podstawy opodatkowania. Najczęściej wystarczy krótkie uzasadnienie (np. standard wykończenia albo pilna sprzedaż) i porównanie do podobnych transakcji. Gdy spór się utrzyma, urząd może powołać biegłego, a koszt opinii ponosi kupujący, jeśli różnica przekroczy ustawowy próg. W praktyce dobrze mieć pod ręką linki do ofert porównawczych, zdjęcia stanu lokalu i ewentualną wycenę bankową, bo to przyspiesza wyjaśnienia.

Obowiązek zapłaty co do zasady spoczywa na kupującym. W wielu typowych transakcjach formalności są jednak prostsze, bo notariusz działa jako płatnik zamiast kupującego. Warto to potwierdzić przed terminem podpisania dokumentów, zwłaszcza gdy umowa ma nietypową konstrukcję.

Ten koszt dobrze uwzględnić w planie finansowym obok opłat notarialnych i sądowych, bo zwykle wszystko rozlicza się jednego dnia. Dlatego PCC od zakupu mieszkania bywa elementem, który najbardziej podnosi końcową kwotę po stronie kupującego, jeśli nie został wcześniej wliczony do kalkulacji.

PCC od zakupu mieszkania a termin płatności 

Obowiązek podatkowy powstaje w dniu podpisania aktu notarialnego sprzedaży. To właśnie ta data wyznacza moment, od którego liczy się rozliczenie PCC, dlatego warto przygotować środki i dokumenty jeszcze przed wizytą u notariusza.

W większości standardowych transakcji notariusz pobiera podatek przy sporządzeniu aktu i przekazuje go do urzędu skarbowego. Dla kupującego oznacza to prostszy proces i mniejsze ryzyko formalnej pomyłki. Najlepiej jednak upewnić się, jak będzie to wyglądało w Twojej sprawie, ponieważ sposób rozliczenia zależy od konstrukcji transakcji.

Jeżeli podatek przy zakupie mieszkania nie jest pobierany przez notariusza, obowiązek ten przechodzi na nabywcę. Wtedy masz 14 dni na złożenie deklaracji PCC-3 oraz zapłatę podatku. Termin liczony jest od dnia zawarcia umowy, a spóźnienie może skutkować odsetkami i koniecznością złożenia wyjaśnień. 

Przy zakupie od dewelopera mechanizm rozliczeń wygląda inaczej niż na rynku wtórnym. Co do zasady nie płacisz wtedy PCC, ponieważ sprzedaż jest objęta podatkiem VAT. W praktyce oznacza to, że podatek od nabycia nieruchomości jest już uwzględniony w cenie lokalu, którą widzisz w ofercie i na umowie – nie dopłacasz go osobno w dniu podpisania aktu.

Warto zwrócić uwagę na dwie rzeczy. Po pierwsze, VAT jest rozliczany przez sprzedawcę, a kupujący nie składa w tym zakresie żadnej dodatkowej deklaracji związanej z samą transakcją kupna. Po drugie, dla Twojego budżetu ma znaczenie to, że podatek od zakupu mieszkania nie znika, tylko jest wliczony w cenę. Dlatego porównując oferty z rynku pierwotnego i wtórnego, zawsze zestawiaj całkowity koszt zakupu, a nie wyłącznie cenę za metr. Dzięki temu łatwiej oszacujesz, ile może Cię kosztować zakup mieszkania. Podatki nie okażą się zatem zaskoczeniem.

Od 31 sierpnia 2023 r. obowiązuje zwolnienie z PCC dla osób kupujących pierwszą nieruchomość mieszkalną na rynku wtórnym. Oznacza to, że podatek od zakupu mieszkania z rynku wtórnego może wynieść 0 zł, o ile spełnisz ustawowe warunki. Kwestię tę precyzuje Art. 9 pkt 17 Ustawy z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zwolnienie dotyczy wyłącznie osób fizycznych i obejmuje zakup lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, domu jednorodzinnego oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub domu. Kluczowy warunek jest prosty: w dniu sprzedaży ani wcześniej kupującemu nie mogło przysługiwać żadne z tych praw (ani udział w nich). Wyjątek przewidziano dla udziału w nieruchomości nabytego w drodze dziedziczenia, o ile nie przekraczał 50%.

Z perspektywy podatków mechanizm jest w zasadzie taki sam. O tym, ile wyniesie podatek od zakupu domu, nie decyduje to, czy kupujesz dom czy mieszkanie, lecz przede wszystkim rynek (pierwotny lub wtórny) oraz to, czy transakcja podlega VAT, czy PCC.

Jeżeli kupujesz dom na rynku wtórnym, standardem jest PCC liczony od wartości rynkowej nieruchomości, a obowiązek zapłaty spoczywa na kupującym. Jeśli natomiast kupujesz nowy dom od dewelopera, transakcja jest zwykle objęta VAT, więc podatek od zakupu domu co do zasady nie występuje, a podatek jest uwzględniony w cenie.

Warto też pamiętać o zwolnieniu dla osób kupujących pierwszą nieruchomość mieszkalną na rynku wtórnym. Co do zasady obejmuje ono zarówno lokale mieszkalne, jak i domy jednorodzinne, więc w wielu przypadkach pierwszy dom i pierwsze mieszkanie są traktowane podobnie. 

Gdy formalności są już domknięte, a podatek od kupna nieruchomości i pozostałe koszty masz policzone, zaczyna się drugi etap, czyli ochrona tego, co teraz należy do Ciebie. Od tej chwili to Ty ponosisz finansowe konsekwencje zdarzeń losowych, awarii czy szkód wyrządzonych osobom trzecim, dlatego ubezpieczenie warto rozważyć jako naturalne domknięcie transakcji. 

W LINK4 ubezpieczenie domu i mieszkania możesz dopasować do swoich indywidualnych potrzeb. Ochroną da się objąć m.in. same mury, elementy stałe (np. zabudowy, podłogi) oraz ruchomości domowe, czyli wyposażenie. Dodatkowo, w przypadku mieszkania, ubezpieczenie dotyczy także przypisanych pomieszczeń, jak np. piwnica, komórka lokatorska czy miejsce postojowe w garażu podziemnym.

Jeśli wybierzesz ubezpieczenie mienia od pożaru i innych zdarzeń losowych, ochrona obejmie konkretne zdarzenia wymienione w umowie. Szersza ochrona obowiązuje w przypadku ubezpieczenia mienia od wszystkich zdarzeń, poza wyłączeniami uwzględnionymi w OWU. 

Praktycznym uzupełnieniem ubezpieczenia jest assistance domowy, który pomaga nie tylko finansowo, ale też organizacyjnie, np. gdy potrzebujesz szybkiej interwencji fachowca po awarii lub szkodzie. W razie potrzeby można kupić także OC mieszkaniowe, które zabezpiecza przed finansowymi skutkami szkód wyrządzonych osobom trzecim (np. sąsiadom zalanym wodą z awarii w Twoim mieszkaniu).

Podatek przy zakupie mieszkania trzeba traktować jak stały element budżetu na ten cel – obok ceny, opłat notarialnych i kosztów okołokredytowych. W praktyce najwięcej zależy od tego, czy kupujesz na rynku pierwotnym, czy wtórnym, bo to rozstrzyga, czy pojawi się PCC, czy podatek będzie wliczony w cenę nieruchomości poprzez VAT.

Na rynku wtórnym standardem jest PCC, a moment podpisania aktu notarialnego wyznacza zarówno powstanie obowiązku podatkowego, jak i sposób rozliczenia (często przez notariusza). Na rynku pierwotnym PCC zwykle nie występuje, bo sprzedaż jest opodatkowana VAT. Dodatkowo, od 31 sierpnia 2023 r. osoby fizyczne kupujące pierwszą nieruchomość mieszkalną na rynku wtórnym mogą skorzystać ze zwolnienia z PCC, o ile spełnią ustawowe warunki.

Na koniec warto pamiętać, że na tym nie kończą się formalności, gdy masz w planach zakup mieszkania. Podatki to tylko zamknięcie pewnego etapu, po którym przychodzi czas na ochronę nowego majątku. Ubezpieczenie nieruchomości w LINK4 pozwala dopasować zakres do realnych potrzeb i zabezpieczyć się przed finansowymi skutkami szkód, które w przeciwnym razie mogłyby obciążyć Twój budżet już w chwilę po zakupie.

W LINK4 do zawarcia umowy posłuży Ci kalkulator online. Możesz również skontaktować się w tym celu z doradcą dostępnym na infolinii (22 444 44 79) lub spotkać z agentem współpracującym z LINK4.

Szczegółowe informacje o produktach, limitach i wyłączeniach, a także OWU dostępne są na stronie www.link4.pl.

Czy podatek od zakupu mieszkania z rynku wtórnego można zapłacić przelewem online?

Tak, jest to możliwe, ale zależy od tego, kto rozlicza PCC. Jeśli podatek pobiera notariusz przy akcie, płatność odbywa się w ramach rozliczeń u notariusza (najczęściej według ustalonej z kancelarią formy). Jeżeli natomiast notariusz nie pośredniczy w rozliczeniu, wtedy kupujący składa deklarację PCC-3 i może opłacić należność przelewem na rachunek właściwego urzędu skarbowego. Ważne, aby zrobić to w terminie i z prawidłowym tytułem płatności. W praktyce dobrze jest ustalić to przed zawarciem umowy finalizującej zakup mieszkania. Podatki nie zaskoczą Cię wtedy w dniu podpisania aktu.

Jakie konsekwencje grożą za nieterminowe opłacenie PCC od zakupu mieszkania?

Najczęściej są to odsetki za zwłokę oraz ryzyko wszczęcia postępowania w sprawie wykroczenia albo przestępstwa skarbowego, zależnie od okoliczności i kwoty. Jeśli widzisz, że termin nie zostanie dotrzymany, rozsądnym krokiem jest możliwie szybkie uregulowanie należności i uporządkowanie formalności, bo to ogranicza skalę konsekwencji. Im wcześniej zareagujesz, tym większa szansa, że sprawa zakończy się na dopłacie i wyjaśnieniach, a nie na sankcjach.

Czy kupując działkę budowlaną, również można skorzystać z ulgi na „pierwszą nieruchomość”?

Co do zasady zwolnienie dotyczy pierwszej nieruchomości mieszkalnej (lub praw do niej), więc sama działka budowlana zwykle nie mieści się w tym zakresie. W praktyce taki zakup może nadal podlegać PCC na ogólnych zasadach. Jeśli transakcja ma nietypową konstrukcję (np. działka z rozpoczętą inwestycją, udział w prawach itp.), warto sprawdzić skutki podatkowe przed podpisaniem aktu, bo szczegóły mogą zmieniać ocenę.

Kiedy należy zgłosić nabycie nieruchomości w urzędzie gminy dla potrzeb podatku od nieruchomości?

Zgłoszenie do podatku od nieruchomości to odrębny obowiązek wobec gminy i nie należy go mylić z rozliczeniem transakcji kupna. Termin i formularz zależą od tego, czy jesteś osobą fizyczną czy przedsiębiorcą oraz jak nieruchomość będzie wykorzystywana. Najbezpieczniej przyjąć, że po zakupie trzeba niezwłocznie dopełnić formalności w gminie, aby uniknąć zaległości. W tym kontekście istotne jest rozróżnienie, że podatek od nabycia nieruchomości dotyczy samego aktu zakupu, a podatek od nieruchomości jest daniną za posiadanie i rozlicza się ją osobno.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych: https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=wdu20000860959.