Mieszkanie za odstępne. Co to znaczy i jak wyglądają formalności?

W polskim prawie nie istnieje pojęcie odstępnego w kontekście wynajmu mieszkania. Jest to więc nazwa zwyczajowa, która odnosi się do formy najmu, w której najemca wnosi jednorazową opłatę za wynajem mieszkania już przy zawarciu umowy. Odstępne można traktować jak skumulowany czynsz, który płaci się wynajmującemu z góry za cały okres trwania zobowiązania.

Zapłacenie odstępnego za mieszkanie zwykle wiąże się z niższym miesięcznym czynszem, który pozostaje stały przez cały okres obowiązywania umowy.

Dzięki odstępnemu czynsz jest najczęściej niższy niż na wolnym rynku i nie rośnie podczas trwania umowy. Często właściciel pozwala też na zameldowanie lokatora, a to może ułatwić mu prowadzenie codziennych spraw (np. załatwianie formalności urzędowych, zapisanie dziecka do szkoły w danym rejonie, etc.). 

Warto dodać, że w mieszkaniach komunalnych lub spółdzielczych pobieranie odstępnego jest zwykle niedozwolone. Dlaczego? Bo oficjalny właściciel mieszkania to np. gmina czy inna jednostka samorządu terytorialnego. A tylko właściciel może wyrazić zgodę na wynajem w tej formie.

Odstępne a kaucja – czym się różnią?

Odstępne i kaucja pełnią różne funkcje. Odstępne to właśnie wspomniana jednorazowa opłata za prawo do najmu – nie podlega zwrotowi. Gdy kończy się umowa, kwota odstępnego przepada na rzecz właściciela. 

Kaucja to depozyt zabezpieczający. Wpłaca się ją przy podpisaniu umowy najmu jako zabezpieczenie na wypadek szkód w lokalu lub zaległości czynszowych. Po zakończeniu najmu kaucja zwykle jest zwracana najemcy (pomniejszona ewentualnie o koszty napraw).

Oferty mieszkań za odstępne najczęściej pojawiają się na portalach ogłoszeniowych. Często w anonsie widnieje dopisek typu „mieszkanie za odstępne” czy „wynajmę mieszkanie za odstępne”. 

Zainteresowany najemca kontaktuje się z właścicielem i negocjuje warunki: ustalana jest wysokość odstępnego, miesięczny czynsz oraz czas trwania umowy. 

Czasem strony umawiają się tak, że najemca wykona w mieszkaniu drobny remont na własny koszt zamiast części odstępnego (np. pomaluje ściany). Wówczas obie strony zyskują – lokator oszczędza na czynszu, a właściciel otrzymuje odświeżony lokal.

Następnie strony sporządzają umowę najmu (zwykle pisemną na czas nieokreślony) zawierającą ustalone warunki – m.in. adres lokalu, kwotę odstępnego i czynszu, okres trwania najmu oraz zasady wypowiedzenia. Dzięki takiej umowie właściciel od razu zyskuje jednorazowy zastrzyk gotówki, a najemca – pewność, że może natychmiast wprowadzić się do mieszkania na uzgodniony czas.

Po osiągnięciu porozumienia następuje wpłata odstępnego z góry – zwykle właściciel otrzymuje tę sumę przed wydaniem kluczy.

Przy przekazywaniu mieszkania warto spisać protokół zdawczo-odbiorczy, w którym opisuje się stan lokalu i stany liczników. To zabezpiecza obie strony na wypadek późniejszych sporów o stan mieszkania lub opłaty za media. 

Sprawdź też: Doubezpieczenie mieszkania – kiedy jest potrzebne?

Umowa najmu mieszkania za odstępne to zwykła umowa najmu regulowana przez Kodeks cywilny. Ważne będą w niej jednak szczegółowe rozstrzygnięcia dotyczące tej jednorazowej opłaty. Wiązać się z nią mogą też takie zagadnienia, jak okres wypowiedzenia umowy, wysokość czynszu czy co stanie się z odstępnym, jeżeli wynajmujący zdecyduje się wypowiedzieć umowę wcześniej.

W umowie powinno się zawrzeć takie elementy jak:

1. Dane stron umowy

W umowie muszą znaleźć się pełne dane wynajmującego i najemcy: imię, nazwisko, adres zamieszkania, numer i seria dowodu osobistego, PESEL oraz opcjonalnie numer telefonu czy adres e-mail do kontaktu.

2. Opis mieszkania

Dokładny adres lokalu, jego powierzchnia, liczba pokoi, stan techniczny, wyposażenie – najlepiej w oparciu o załączony protokół zdawczo-odbiorczy.

3. Czas trwania umowy

Umowa może być zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony. Warto wskazać konkretne daty rozpoczęcia i zakończenia najmu oraz zasady wypowiedzenia.

3. Czynsz i opłaty eksploatacyjne

Należy precyzyjnie określić:

• wysokość miesięcznego czynszu – najlepiej umieścić zapis cyfrowy oraz słowny, 
• opis co zawiera czynsz (np. opłaty administracyjne, ogrzewanie),
• ustalenie kto płaci za media i na jakich zasadach,
• termin i forma płatności.

4. Kwota odstępnego

To najważniejsza część tej umowy. Tu warto wskazać:

• konkretną kwotę odstępnego,
• termin i sposób zapłaty,
• zapis, że opłata ma charakter bezzwrotny,
• co staje się z odstępny, jeżeli jedna ze stron postanowi wypowiedzieć najem – np. jeżeli to najemca wypowie umowę, to zobowiązuje się do zwrotu części lub całości odstępnego. Tu warto zaznaczyć, że istnieje dość duża swoboda w kształtowaniu tego zobowiązania (swoboda umów). 
• ew. informację, czy obejmuje np. wyposażenie lub remont lokalu.

5. Kaucja (jeśli występuje)

Warto osobno opisać wysokość kaucji (maks. 12-krotność czynszu), cel jej pobrania i zasady zwrotu po zakończeniu umowy.

6. Obowiązki stron

Umowa powinna określać m.in.:

• obowiązki najemcy (dbanie o lokal, terminowe opłaty, zgłaszanie awarii),
• obowiązki wynajmującego (utrzymanie sprawności technicznej, zapewnienie dostępu do mediów).

7. Zameldowanie

Jeśli najemca będzie chciał się zameldować, warto w umowie zawrzeć zgodę właściciela na meldunek czasowy lub stały.

8. Zasady rozwiązania umowy

Dokładnie należy opisać:

• okres wypowiedzenia (np. 1 lub 3 miesiące),
• przesłanki do rozwiązania umowy ze skutkiem natychmiastowym (np. zaległości czynszowe, rażące naruszenie warunków).

9. Postanowienia dodatkowe

Warto też ustalić:

• czy możliwy jest podnajem,
• prawo pierwokupu dla najemcy (jeśli właściciel zdecyduje się sprzedać mieszkanie).

10. Załączniki do umowy

Do umowy dołączyć warto także:

• protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania (ze stanem liczników, wykazem wyposażenia i zdjęciami),
• potwierdzenie wpłaty odstępnego i kaucji.

Umowa najmu za odstępne powinna być sporządzona w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach i podpisana przez obie strony. 

Zobacz także: Mieszkanie na parterze – bezpieczeństwo. Jak o nie zadbać?

Wynajem mieszkania za odstępne ma swoich zwolenników i przeciwników. Czy jest to korzystne rozwiązanie? Może być, w zależności od potrzeb i sytuacji stron. 

Zalety wynajmu za odstępne

Dla najemcy wynajęcie mieszkania za odstępne może być korzystne ze względu na:

• niższy miesięczny czynsz – właściciel, otrzymując jednorazowe odstępne, zazwyczaj nie podnosi czynszu przez cały okres trwania umowy lub miesięczny czynsz jest bardzo niski,
• stabilność warunków – umowy za odstępne często gwarantują długoterminowy najem, bez ryzyka wypowiedzenia umowy w krótkim czasie,
• możliwość meldunku – wielu właścicieli dopuszcza meldunek najemcy, co ułatwia wiele formalności (np. rejestrację w urzędach, placówkach zdrowia); choć tak naprawdę, właściciel może wyrazić zgodę na meldunek, także przy innej formie najmu.

Dla właściciela z kolei odstępne przy wynajmowaniu mieszkania może być atrakcyjne ze względu na:

• jednorazowy zastrzyk gotówki – dzięki odstępnemu właściciel otrzymuje większą kwotę już na początku najmu,
• pewność stabilnego najmu – nie musi co kilka miesięcy szukać nowych lokatorów ani martwić się o przerwy w wynajmie.

Wady i ryzyka związane z najmem za odstępne

Dlaczego jednak odstępne może być ryzykowne dla najemcy?

• Wysoki koszt początkowy – odstępne to zazwyczaj kilkanaście lub kilkadziesiąt tysięcy złotych, które trzeba zapłacić z góry,
• ryzyko braku zwrotu odstępnego przy wcześniejszym wypowiedzeniu umowy – zwykle w takich okolicznościach kwota odstępnego przepada, chyba że strony umówiły się inaczej,
• ograniczona ochrona prawna – brak uregulowania kwestii odstępnego w ustawie; najemcę chroni tylko zawarta umowa i przepisy ogólne. 

Z kolei właściciel nieruchomości może nie być skory do zawarcia umowy najmu za odstępne ze względu na:

• niższy zysk w dłuższej perspektywie – ustalony z góry niski czynsz może okazać się nieopłacalny przy rosnących kosztach utrzymania nieruchomości,
• utrudniona możliwość sprzedaży lokalu – obecność najemcy z prawem do długoterminowego zamieszkiwania może odstraszać potencjalnych kupujących,
• trudność w zmianie warunków – raz zawarta umowa z korzystnymi warunkami dla najemcy może być trudna do renegocjacji.

Przeczytaj również: Pierwsze ubezpieczenie mieszkania – na co zwrócić uwagę?

Jeżeli jesteś właścicielem mieszkania i zamierzasz je wynajmować, koniecznie ubezpiecz mieszkanie od pożaru i innych zdarzeń losowych lub od wszystkich zdarzeń, poza wyjątkami wyłączonymi z ochrony. Taką ochronę znajdziesz w LINK4!

Dzięki naszemu ubezpieczeniu od pożaru i innych zdarzen losowych, będziesz mógł liczyć na odszkodowanie za szkody powstałe w wyniku pożaru, zalania, powodzi i wielu innych nagłych zdarzeń wskazanych w OWU. Gdy zdecydujesz się na ubezpieczenie od wszystkich zdarzeń, poza wyjątkami wyłączonymi z ochrony bierzemy odpowiedzialność za wszelkie zdarzenia poza tymi, wyraźnie opisanymi w OWU jako wyłączenia.

Mieszkanie za odstępne zwykle wiąże się z niższym czynszem i dość stabilnymi warunkami najmu długoterminowego. Jednak najemca musi przygotować się na zapłacenie jednorazowo większej kwoty (np. 10-krotności czynszu). 

Przy sporządzaniu umowy najmu mieszkania za odstępne, koniecznie należy zawrócić uwagę na wprowadzenie zapisów regulujących kwestię płatności i ewentualnego zawrotu odstępnego. To zabezpieczyć obie strony na wszelki wypadek, np. konieczność wcześniejszego wypowiedzenia. 

Posiadasz nieruchomość, którą chcesz wynająć za odstępne? Nie ryzykuj i chroń ją na wypadek sytuacji losowych. LINK4 oferuje ubezpieczenie nieruchomości! Jak ubezpieczyć swoje mieszkanie w LINK4? To bardzo proste – możesz wybrać jedną z trzech form zawarcia umowy:

• przez internet – wejdź na stronę z kalkulatorem ubezpieczeń DOM i wypełnij formularz, a umowę ubezpieczenia zawrzesz w kilka minut,
• przez telefon – zadzwoń pod numer 22 444 44 79, a nasz doradca przeprowadzi Cię przez proces ubezpieczenia i pomoże dobrać odpowiedni zakres ochrony,
• u agenta współpracującego z LINK4. 

Szczegółowe informacje o produktach, limitach, wyłączeniach oraz pełną treść Ogólnych Warunków Ubezpieczenia DOM znajdziesz na stronie www.link4.pl.

Zobacz też: Ubezpieczenie domu mieszkania Wałbrzych, Ubezpieczenie domu mieszkania Warszawa

Czy właściciel mieszkania może podnieść czynsz przy umowie najmu mieszkania za odstępne?

Teoretycznie tak. Ma do tego prawo na podstawie art. 685¹ KC. Jeżeli jednak najemca decyduje się na zapłacenie z góry ustalonej kwoty, dobrze zabezpieczyć się umownie na taką okoliczność. W umowie najmu wynajmujący może zobowiązać się do tego, że przez określony czas nie będzie podnosił czynszu. 

Co wchodzi w skład kwoty odstępnego? 

Zgodnie z zasadą swobody umów oraz tym, że „odstępne” nie jest regulowane ustawowo, strony mogą samodzielnie umówić się, co ma pokrywać ta kwota płacona jednorazowo na początki najmu. Może ona pokrywać całość czynszu za określony czas lub też być „częścią” nadpłaconego czynszu, np. najemca uiszcza kwotę w wysokości 20 000 zł za okres najmu 12 miesięcy, a następnie kwota miesięcznego czynszu będzie wynosiła 800 zł. 

Czy umowa o odstępne musi mieć formę pisemną? 

Co do zasady nie ma zastrzeżonej formy pod rygorem nieważności dla umowy najmu. Jednak w przypadku umowy zawieranej na okres dłuższy niż rok, umowa najmu powinna być zawarta na piśmie, w przeciwnym wypadku uznaje się ją za zawartą na czas nieoznaczony. Ze względu na przekazanie dużej sumy na rzecz wynajmującego, najemcy powinno zależeć na zachowaniu formy pisemnej dla formy dowodowej, w razie zaistniałego sporu między stronami. 

Czy od kwoty odstępnego należy zapłacić podatek? 

Tak. Otrzymane odstępne stanowi przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Traktuje się je jako przysporzenie majątkowe i rozlicza w rocznym zeznaniu PIT (najczęściej w kategorii „inne źródła przychodów” albo w ramach najmu).
 

Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny [Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, z późn. zm.]
https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU19640160093/U/D19640093Lj.pdf