Komórka lokatorska. Co to i czy jest częścią mieszkania?

Komórka lokatorska to pomieszczenie przynależne do mieszkania, czyli część składową samodzielnego lokalu mieszkalnego. Mówiąc prościej, jest to odrębne pomieszczenie (zazwyczaj zamykane i wydzielone trwałymi ścianami) przypisane do konkretnego mieszkania, choć często nie znajduje się wewnątrz samego lokalu. Najczęściej ulokowana jest w piwnicy, suterenie lub na kondygnacji podziemnej budynku, ewentualnie na parterze czy strychu. Zdarza się nawet, że bywa na tym samym piętrze co mieszkanie (np. w nowoczesnych apartamentowcach) albo – rzadko – wewnątrz mieszkania, pełniąc funkcję domowej spiżarni.

Komórka lokatorska to dodatkowa przestrzeń do przechowywania rzeczy, których nie chcesz lub nie możesz trzymać w mieszkaniu. Dawniej taką rolę odgrywały piwnice – w blokach z wielkiej płyty przydzielano każdemu lokalowi choćby małą piwniczkę. Współczesna komórka lokatorska pełni dokładnie tę samą funkcję: magazynu na rzadziej używane przedmioty. Mogą to być sprzęty sportowe (rowery, narty), narzędzia i materiały do majsterkowania, opony sezonowe, przetwory domowe, ozdoby świąteczne, walizki, stare książki – wszystko, co zabiera cenne miejsce w szafach czy na balkonach.

Komórka lokatorska nie jest przeznaczona do przebywania w niej ludzi – to nie dodatkowy pokój, a pomieszczenie o charakterze gospodarczym. Nie wolno prowadzić w niej działalności gospodarczej, warsztatu ani zamieszkiwać – używa się jej wyłącznie jako składziku. W regulaminach wspólnoty czy spółdzielni mieszkaniowej często znajdują się zapisy określające dozwolone sposoby użytkowania komórek. Złamanie tych zasad (np. urządzenie tam warsztatu ze spalinowymi maszynami czy składowanie butli gazowych) może skutkować sankcjami, a przede wszystkim stwarza zagrożenie dla mieszkańców.

Rozmiar, kształt i lokalizacja komórki lokatorskiej może różnić się w zależności od budynku. Z reguły jest to niewielkie zamknięte pomieszczenie. W starszych blokach komórki (piwnice) były często wydzielone cienkimi ściankami z desek lub siatki, zamykane na kłódkę. W nowszym budownictwie stawia się na wyższy standard – ściany murowane lub wykonane z paneli stalowych, drzwi metalowe (często antywłamaniowe), zapewniona podstawowa instalacja elektryczna (światło oraz gniazdko). 

Ścianki ażurowe lub kratowe sprzyjają to lepszej wentylacji pomieszczenia, ale zmniejsza to prywatność czy bezpieczeństwo – łatwiej do takiego pomieszczenia się włamać. Jeżeli komórka lokatorska zabudowana jest normalnymi ścianami, musi posiadać też system wentylacji. Pomieszczenie przynależne do Twojego mieszkania powinno być zamykane na zamek.

Wymiary komórki lokatorskiej zależą od projektu budynku. Deweloperzy zazwyczaj projektują komórki w przedziale 2-6 m². 

Wysoki standard nowych komórek lokatorskich oznacza, że coraz częściej nie przypominają one zatęchłych komórek pełnych kurzu i pajęczyn. Spotyka się np. komórki z gładkimi tynkowanymi ścianami, posadzką z płytek lub wylanego betonu, z własną lampą na suficie i drzwiami o odporności ogniowej EI30 (wymóg przeciwpożarowy).

Pod względem prawnym komórka lokatorska jest najczęściej częścią mieszkania, ale w specyficzny sposób. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. 1994 Nr 85 poz. 388 z późniejszymi zm.), art. 2 ust. 4 wskazuje: 

„4. Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej „pomieszczeniami przynależnymi”.”

Tak więc, jeśli kupujesz mieszkanie z komórką lokatorską jako pomieszczeniem przynależnym, ta będzie ujawniona w akcie notarialnym i księdze wieczystej mieszkania. W takiej sytuacji nie posiada ona własnej księgi wieczystej. 

Można więc powiedzieć, że pomieszczenie przynależne dzieli los mieszkania. Nie może być objęte innymi przepisami niż lokal – np. nie da się ustanowić dla niej odrębnej własności czy hipoteki niezależnie od mieszkania. Nie sprzedasz mieszkania bez komórki ani komórki bez mieszkania – zbycie jest możliwe tylko razem, jako jeden pakiet. Wyjątkowe sytuacje, jak sprzedaż komórki sąsiadowi z tego samego budynku, zdarzają się rzadko i wymagają prawnego wydzielenia takiego pomieszczenia (co jest skomplikowane i zwykle nieopłacalne). 

Co wynika z jeszcze z tego, że komórka lokatorska dzieli los mieszkania?

• Wlicza się do powierzchni użytkowej mieszkania – ma to znaczenie np. przy obliczaniu udziału właściciela w nieruchomości wspólnej – komórka zwiększa ten udział proporcjonalnie do swojej powierzchni; 
• Podatek od nieruchomości za komórkę płaci się tak samo, jak za mieszkanie, bo jest ona traktowana jako część lokalu mieszkalnego. Gdy komórka figuruje jako przynależność, gmina naliczy za nią podatek według preferencyjnej (niskiej) stawki mieszkalnej;
• Komórka jest zwykle obejmowana tą samą ochroną ubezpieczeniową co mieszkanie.

Czy komórka lokatorska musi znajdować się w tym samym budynku?

Nie, nie musi ona leżeć w tym samym budynku co mieszkanie, by była uznana za pomieszczenie przynależne. Może znajdować się poza budynkiem mieszkalnym, byle w granicach tej samej nieruchomości gruntowej (np. w oddzielnym budynku gospodarczym na osiedlu).

Jednak by w świetle prawa uznać lokal za pomieszczenie przynależne, musi ono być do wyłącznego użytku właściciela danego mieszkania. Jeśli jakieś pomieszczenie jest dostępne dla wszystkich mieszkańców (np. wspólna wózkownia, suszarnia), to jest częścią nieruchomości wspólnej, a nie przynależną – tak orzekł m.in. Naczelny Sąd Administracyjny (II OSK 3777/18). Dlatego np. zabudowany korytarzyk przed mieszkaniem używany przez jednego lokatora może być uznany za jego pomieszczenie przynależne, ale już wspólna rowerownia – już nie.

Przeczytaj również: Zalanie piwnicy w domu? Sprawdź, jak się ubezpieczyć

Cena komórki lokatorskiej zależy od wielu czynników: metrażu, standardu wykończenia, lokalizacji inwestycji i polityki dewelopera. Na rynku pierwotnym zazwyczaj trzeba za nią dodatkowo zapłacić, bo traktowana jest jako dodatkowe udogodnienie. 

Stawki najczęściej są podawane w złotych za metr kwadratowy. Obecnie wynoszą one około 3 000-6 000 zł/m². Łatwo policzyć, że mała komórka 2 m² może kosztować 6-12 tys. zł, a większa 5 m² już 15-30 tys. zł. W praktyce w dużych miastach (Warszawa, Kraków, Wrocław) zakup komórki to wydatek rzędu kilkunastu tysięcy złotych. 

Trzeba zaznaczyć, że nie zawsze deweloper zapewnia każdemu mieszkaniu komórkę. Często liczba komórek jest ograniczona i nie starcza dla wszystkich lokali. 

Komórka lokatorska – jaki podatek od nieruchomości?

Podatek od nieruchomości za lokal mieszkalny (wraz z przynależnościami) płaci się co roku gminie według ustalonej stawki za m². Przy obliczaniu wysokości podatku od nieruchomości za komórkę lokatorską, ważne jest to, czy stanowi ona odrębny lokal, czy nie. Zdecydowana większość komórek nie jest osobno wyodrębniona, tylko przypisana do mieszkania – wtedy obowiązuje nas stawka podatku jak za mieszkanie. Każda gmina ustala ją w ramach limitów ustawowych

A co jeśli komórka lokatorska ma osobną księgę (czyli jest lokalem niemieszkalnym)? W takiej nietypowej sytuacji urząd potraktuje ją jak odrębną nieruchomość i zastosuje stawkę jak za budynki pozostałe (użytkowe) – nawet 30-krotnie wyższą! Maksymalna stawka dla lokali użytkowych to ok. 35 zł/m² rocznie, więc za 4 m² mogłoby wyjść ponad 100 zł podatku. Dlatego z punktu widzenia podatków korzystniej, by komórka była częścią mieszkania, a nie samodzielnym lokalem.

Komórka lokatorska powinna być urządzona maksymalnie funkcjonalnie. Choć metrów zwykle jest niewiele, można wykorzystać jej wysokość. 

Wąskie regały z regulowanymi półkami pozwalają zagospodarować przestrzeń od podłogi po sufit, a cięższe rzeczy bezpiecznie ustawić na dole. Na ścianach możesz powiesić haki i uchwyty, które świetnie sprawdzają się do przechowywania rowerów, nart czy składanych mebli. Porządek ułatwiają zamykane pojemniki, najlepiej przezroczyste i opisane – dzięki nim łatwo znaleźć potrzebne akcesoria bez przeszukiwania całej komórki. Dobrą praktyką jest też podział przestrzeni na proste strefy tematyczne, na przykład sportową, narzędziową czy sezonową. 

Komórka lokatorska najlepiej sprawdza się jako magazyn rzeczy rzadziej używanych – opon, sprzętu sportowego, zapasów po remoncie czy dziecięcych akcesoriów „na później”. Nie jest natomiast dobrym miejscem na elektronikę, dokumenty ani wartościowe przedmioty, które źle znoszą wilgoć i wahania temperatury. Absolutnie wykluczone jest też przechowywanie materiałów łatwopalnych. 

W LINK4, gdy ubezpieczasz mieszkanie w użytkowaniu, to ochroną objęta jest także komórka lokatorska rozumiana jako pomieszczenie przynależne. Suma ubezpieczenia ustalana jest wspólnie dla mieszkania i pomieszczeń przynależnych. 

Aby jednak spełnić warunki ubezpieczenia, pomieszczenie przynależne musi być odpowiednio zabezpieczone. Co to oznacza? Drzwi zewnętrzne prowadzące do pomieszczenia przynależnego, połączonego z mieszkaniem wewnętrznym przejściem, muszą spełniać wymogi dotyczące zabezpieczeń drzwi zewnętrznych prowadzących tego mieszkania. Jeżeli natomiast mamy do czynienia z pomieszczeniem samodzielnym to powinno być one zamknięte na drzwi z przynajmniej jednym zamkiem wielozastawkowy lub kłódkę wielozastawkową. Wszystkie okna i inne zewnętrzne otwory oszklone w komórce lokatorskiej objętej ubezpieczeniem powinny być w należytym stanie technicznym, właściwie osadzone i zamknięte.

Warto wiedzieć, że istnieją jednak pewne ograniczenia w zakresie limitów odpowiedzialności. W przypadku ubezpieczenia od pożaru i innych zdarzeń losowych za ruchomości domowe, które przechowujesz w pomieszczeniu przynależnym, wypłacimy 15% sumy ubezpieczenia ruchomości domowych, a w przypadku ubezpieczenia od wszelkiego ryzyka – 20% tej sumy.

Zobacz także: ​​Co wchodzi w skład ubezpieczenia domu?

Komórka lokatorska to niewielkie pomieszczenie magazynowe, które może znacząco podnieść komfort mieszkania. Najczęściej stanowi ona pomieszczenie przynależne do mieszkania i dzieli jego los prawny. Dobrze zabezpieczona i ubezpieczona komórka lokatorska będzie bezpiecznym i wygodnym przedłużeniem Twojego mieszkania. 

Ubezpieczając mieszkanie w LINK4, zyskujesz także ochronę ubezpieczeniową obejmującą pomieszczenie przynależne. Ubezpieczenie DOM, możesz wykupić na jeden z 3 wygodnych sposobów:

• online za pomocą kalkulatora ubezpieczeń online, 
• telefonicznie – dzwoniąc pod numer 22 444 44 79, 
• stacjonarnie – u agenta współpracującego z LINK4. 

Szczegółowe informacje o produktach, limitach i wyłączeniach, a także OWU dostępne są na stronie www.link4.pl.

Czy w komórce lokatorskiej można przechowywać opony sezonowe?

Tak, przechowywanie opon zimowych lub letnich w komórce lokatorskiej to powszechna praktyka i jest dozwolone. Opony nie należą do materiałów niebezpiecznych, więc nie ma formalnych przeciwwskazań. 

Czy komórkę lokatorską można wynająć osobie trzeciej?

Tak, wynajęcie komórki lokatorskiej jest możliwe i legalne. Właściciel komórki (przynależnej do mieszkania) może udostępnić ją osobie trzeciej na podstawie zwykłej umowy najmu – analogicznie jak wynajmuje się np. pokój. 

Co zrobić, gdy komórka lokatorska zostanie zalana przez sąsiada?

Po zalaniu komórki lokatorskiej najpierw ustal przyczynę i zrób dokumentację szkód (zdjęcia, data zdarzenia). Zgłoś sprawę administratorowi, aby usunąć źródło zalania, oraz poinformuj sąsiada, jeśli to on odpowiada za zdarzenie. Następnie zgłoś szkodę do ubezpieczyciela. W LINK4 ubezpieczenie obejmuje pomieszczenia przynależne. Gdy nie masz ubezpieczenia, możesz dochodzić odszkodowania od sąsiada lub z jego OC mieszkaniowego. 

Czy ubezpieczenie assistance domowy obejmuje naprawę zamka w drzwiach do komórki?

Tak, assistance domowy w LINK4 może obejmować pomoc ślusarza przy awarii zamka w drzwiach do komórki lokatorskiej, o ile pomieszczenie przynależne jest objęte ochroną ubezpieczeniową. Zakres usług zawsze wynika z OWU.

Źródła: 

1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, Dz. U. 1994 Nr 85 poz. 388 z późniejszymi zm., https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU19940850388/U/D19940388Lj.pdf
2. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego, sygn. akt I OSK 72/18, dostępny: https://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/DBFED9DC1E
3. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 4 października 2022 r., II CSKP 1296/22, dostępne: https://www.sn.pl/sites/orzecznictwo/orzeczenia3/ii%20cskp%201296-22.pdf