Zaniżenie wartości nieruchomości w akcie notarialnym lub przy ubezpieczeniu. Jakie mogą być konsekwencje?

Do zaniżenia wartości rynkowej mieszkania lub domu może dojść z wielu powodów. Najczęściej przesądza o tym chęć zaoszczędzenia na podatkach. Proces kupna-sprzedaży nieruchomości wiąże się z koniecznością zapłacenia podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC):

• 2% ceny zakupu – dotyczy kupującego, który nabywa lokal z rynku wtórnego,
• 19% osiągniętego dochodu – dotyczy sprzedającego, o ile zbywa lokal przed upływem 5 lat od wejścia w jego posiadanie.

W obu przypadkach wartość ustalona w dniu zawarcia umowy w formie aktu notarialnego stanowi podstawę opodatkowania. Im jest ona niższa, tym mniej trzeba zapłacić urzędowi skarbowemu. To może skłaniać do wpisania niższej kwoty w umowie.

W teorii, nie ma żadnego prawa zakazującego sprzedaży nieruchomości poniżej ceny rynkowej, o ile umowa zostanie sporządzona w formie aktu notarialnego i z poszanowaniem obowiązujących przepisów. Takie rozwiązanie jest czasem stosowane przez sprzedających wtedy, gdy lokal ma jakąś wadę, np. zły stan techniczny, skomplikowany stan prawny czy obecność ograniczonych praw rzeczowych dotyczących osób trzecich. Takie powody nie wykluczają sfinalizowania transakcji, lecz mogą oznaczać potencjalne problemy dla kupującego w przyszłości – stąd obniżona cena nieruchomości. Ma ona rekompensować nabywcy te niedogodności, a jednocześnie ułatwić sprzedającemu zbycie domu lub mieszkania, które są trudne do sprzedania.

Warto mieć jednak świadomość tego, że urząd skarbowy sprawdza ceny znajdujące się w aktach notarialnych i porównuje je z wartością rynkową ustalaną na podstawie przeciętnych cen stosowanych w porównywalnych transakcjach na rynku nieruchomości w danej lokalizacji. To samo dotyczy też innych praw majątkowych, np. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, oraz nieruchomości niezabudowanych, np. gruntów rolnych.

Jeśli różnica okaże się niewielka, istnieje szansa, że nie wzbudzi podejrzeń organu podatkowego. Jeśli jednak będzie znaczna i niczym nieusprawiedliwiona, można spotkać się z poważnymi problemami ze względu na celowo zaniżoną wartość nieruchomości. Konsekwencje dla sprzedającego i kupującego, którzy dopuszczą się takiego działania, sprowadzają się do konieczności zapłacenia różnicy w wysokości należnego podatku od czynności cywilnoprawnych wraz z ustawowymi odsetkami.

Niestety, to właśnie te odsetki okazują się zazwyczaj największym obciążeniem finansowym. Dlaczego? Urząd skarbowy ma sporo czasu na przeprowadzenie kontroli aktu notarialnego – do 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do jego podpisania. Odsetki ustala się natomiast za każdy dzień zwłoki. Jeśli od dnia powstania obowiązku podatkowego upłynęło kilka lat, uzbiera się z tego duża kwota.

Jak wygląda kontrola w przypadku podatku od czynności cywilnoprawnych?

Proces ten rozpocznie się od wezwania do podwyższenia deklarowanej wartości nieruchomości zgodnie z propozycją urzędu skarbowego. Po jego otrzymaniu strony transakcji mają 14 dni od doręczenia wezwania na odniesienie się do tej sprawy. Jeśli przychylą się od razu do zalecenia z wezwania, skończy się na dopłaceniu brakującej kwoty podatku i uregulowaniu odsetek wysokości obliczonej przez organ podatkowy. Problemy mogą też skończyć się bez żadnych konsekwencji finansowych, gdy strony transakcji wyjaśnią zaniżenie wartości działki w akcie notarialnym (lub innego rodzaju nieruchomości) w sposób satysfakcjonujący dla urzędu skarbowego.

Sprzedający lub kupujący mogą jednak odmówić składania wyjaśnień w tej sprawie. Co wtedy? W takim przypadku organ podatkowy ma prawo do skorzystania z usług rzeczoznawcy majątkowego. Jeśli z jego ustaleń wyniknie różnica na poziomie 33%, strony uczestniczące w zaniżaniu wartości nieruchomości zostaną obciążone różnicą w podatku od czynności cywilnoprawnych, odsetkami ustawowymi i kosztami wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę (solidarnie). Następnie zaległości te mogą zostać skierowane przez urząd skarbowy do windykacji.

Oznacza to, że w ogólnym rozrachunku może Cię to kosztować znacznie więcej niż ewentualna korzyść wynikająca z niższego podatku od czynności cywilnoprawnych. Warto więc mieć na uwadze ryzyko wiążące się z taką decyzją i pamiętać o tym, że organ podatkowy ma aż dużo czasu na wszczęcie postępowania dotyczącego zaniżenia wartości nieruchomości.

Zaniżona wartość nieruchomości a długi

Jeszcze więcej problemów może spowodować zaniżenie wartości działki w akcie notarialnym jako próba ukrycia mienia przed wierzycielami – osobami fizycznymi lub urzędem skarbowym. Na taki krok mogła zdecydować się osoba, która obawia się, że w krótkim czasie nieruchomość zostanie zlicytowana przez komornika na poczet zaspokojenia roszczeń wierzycieli.

Sprzedaż domu czy mieszkania na własną rękę, zanim do tego dojdzie, daje możliwość ustalenia ceny transakcyjnej na dowolnym poziomie. Zdarza się, że w takim przypadku właściciel celowo zaniża wartość nieruchomości, aby pozyskane środki nie wystarczyły do spłaty wszystkich długów. W takim przypadku konsekwencje prawne mogą sprowadzać się do tzw. skargi pauliańskiej.

Do takiej sytuacji dochodzi wtedy, gdy dłużnik celowo pomniejsza swój majątek, aby ten nie wystarczył do pokrycia roszczeń wierzycieli. Gdy złożą oni taką skargę, mają szansę do odzyskania długu ze spornej nieruchomości, nawet jeśli w praktyce należy ona do osoby trzeciej, a nie do pierwotnego dłużnika.

Nabycie nieruchomości należącej do dłużnika może zatem wiązać się z poważnymi problemami dla kupującego, o ile jest on tego świadomy. Co prawda jeśli dojdzie do tego bez wiedzy o celu sprzedającego, sprzedaż nieruchomości może nie podlegać skardze pauliańskiej. Wciąż wiąże się to jednak z problemami natury prawnej aż do wyjaśnienia wszystkich wątpliwości.

Wartość rynkowa nieruchomości jest ważna przy zawieraniu umowy ubezpieczenia. Na tej podstawie ustala się sumę ubezpieczenia. 

Jest to bardzo ważne, bo suma ubezpieczenia to maksymalna kwota, do jakiej zakład ubezpieczeń odpowiada za szkodę w ramach danego ubezpieczenia. 

Suma ubezpieczenia zawsze powinna odpowiadać wartości nieruchomości. Niektóre osoby decydują się na celowe podanie ubezpieczycielowi zaniżonej wartości nieruchomości – z myślą o oszczędności w kontekście finansowym (ponieważ na wartość składki ubezpieczeniowej wpływa m.in. wysokość sumy ubezpieczenia). W praktyce skutkuje to jednak niedoubezpieczeniem, czyli ustaleniem sumy ubezpieczenia na poziomie niewystarczającym do pokrycia szkody całkowitej, jeśli taka wystąpi.

Oszczędzanie na składce ubezpieczeniowej przyniesie jedynie krótkotrwałą korzyść. Po podpisaniu umowy z Twojego konta zniknie mniej pieniędzy. Jednak taka oszczędność jest pozorna, o czym przekonasz się wtedy, gdy dojdzie do szkody.

Zaniżanie wartości nieruchomości będzie skutkowało - w przypadku szkody całkowitej - ustaleniem odszkodowania do wysokości sumy ubezpieczenia (czyli może się okazać, że przyznane odszkodowanie nie wystarczy na pokrycie szkody). W rezultacie przyjdzie Ci dopłacić z własnej kieszeni, aby przywrócić swoje mienie do stanu sprzed szkody.

Nie masz obowiązku zatrudniania specjalisty do przeprowadzenia wyceny nieruchomości – ani przy jej sprzedaży, ani przy zakupie ubezpieczania. Mimo to warto rozważyć taki krok, z myślą o uniknięciu problemów z urzędem skarbowym i zaniżonego odszkodowania po wystąpieniu szkody.

Możesz również zrobić to samodzielnie, porównując wartości transakcji sprzedaży tego samego rodzaju nieruchomości na rynku w danej miejscowości. Weź jednak pod uwagę to, że taki proces wymaga sporo wysiłku i czasu, a do tego rezultat nie będzie precyzyjny – nie dysponujesz bowiem profesjonalnymi katalogami cenowymi, z których korzystają zawodowi rzeczoznawcy.

W LINK4 dom jednorodzinny ubezpieczony jest według wartości odtworzeniowej (która jest kosztem przywrócenia mienia do stanu nowego, nieulepszonego). Mieszkanie ubezpieczone jest według wartości rynkowej, która odpowiada cenie wartości transakcji zakupu mieszkania w danej miejscowości lub dzielnicy miasta, w której położona jest nieruchomość, z uwzględnieniem tych samych parametrów (technologia, wiek, powierzchnia, piętro) i standardu wykończenia.

W przypadku szkody wartość odszkodowania ustala się według wartości odtworzeniowej dla domu jednorodzinnego nie starszego niż 50 lat w dniu powstania szkody, mieszkań, budowli nie starszych niż 15 lat w dniu powstania szkody, elementów stałych oraz ruchomości domowych.

Dla pozostałego mienia odszkodowanie wylicza się według wartości rzeczywistej, czyli wartości odtworzeniowej pomniejszonej o stopień zużycia mienia. 

Sprzedaż nieruchomości po niższej cenie od wartości rynkowej nie jest zakazana i niekiedy może okazać się korzystna. Jest to dobrym pomysłem chociażby wtedy, gdy ta ma jakąś wadę utrudniającą sprzedaż (np. zły stan techniczny, wysoki stopień zużycia wnętrza, obciążenie prawem służebności czy inne czynniki istotne w obrocie prawami majątkowymi). Niska cena może skusić nabywcę, który zdecyduje się na taką oszczędność ze świadomością potencjalnych trudności.

Warto jednak pamiętać, że organ podatkowy nie zna szczegółów transakcji poza tymi ustalonymi na podstawie aktu notarialnego. Podejrzanie niska cena może zatem wzbudzić jego podejrzliwość, czego efektem będzie wezwanie do złożenia wyjaśnień. O ile powody do obniżenia wartości rynkowej nieruchomości nie zostaną uznane przez urząd skarbowy, spotka Cię konieczność dopłacenia brakującej kwoty podatku od czynności cywilnoprawnych wraz z ustawowymi odsetkami.

Organ podatkowy to jednak niejedyny podmiot, w przypadku którego nie należy zaniżać ceny transakcji na rynku nieruchomości.  Suma ubezpieczenia, która powinna odpowiadać rzeczywistej wartości nieruchomości jest istotna w przypadku ubezpieczenia. Podanie zbyt niskiej wartości rynkowej może bowiem doprowadzić do niedoubezpieczenia i w przypadku szkody całkowitej odszkodowanie może nie pokryć wszystkich strat. Szukając ubezpieczenia nieruchomości, zwróć uwagę na produkty dostępne w LINK4. Ich zakupu dokonasz w dogodny sposób – online, telefonicznie pod numerem 22 44 44 79 lub stacjonarnie u agenta współpracującego z LINK4.

Szczegółowe informacje o produktach, limitach i wyłączeniach, a także OWU dostępne są na stronie www.link4.pl.

Zobacz też: Ubezpieczenie domu mieszkania Gdynia, Ubezpieczenie domu mieszkania Gliwice

Czy zaniżanie wartości nieruchomości zawsze wiąże się z karami od urzędu skarbowego?

Jeśli wartość określona przy sprzedaży/kupnie mieszkania okaże się zbyt niska, urząd skarbowy może zainteresować się taką transakcją i wezwać do dopłaty należnego podatku. Choć nie jest to standardem, to jednak organ podatkowy uważnie weryfikuje akty notarialne nawet do 5 lat wstecz. Warto o tym wiedzieć, aby w razie potrzeby sprawnie zareagować na list od fiskusa, bo masz na to 14 dni od dnia doręczenia wezwania. Jeśli szybko wyjaśnisz wątpliwości (np. obniżenie ceny ze względu na stan i stopień zużycia nieruchomości) lub dopłacisz brakującą kwotę z odsetkami, będzie Cię to kosztować mniej niż ewentualna zwłoka.

Jakie dokumenty są potrzebne do prawidłowej wyceny nieruchomości?

Wartość praw majątkowych określa się na podstawie m.in. odpisu z księgi wieczystej, wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów, planów zagospodarowania przestrzennego, dokumentacji technicznej budynku, dokumentacji fotograficznej czy zaświadczenia o wysokości kosztów utrzymania lokalu. Przydatne okażą się również faktury wskazujące na nakłady poniesione w związku z remontami nieruchomości. Konkretna lista dokumentów niezbędnych do skompletowania po stronie sprzedającego zależy jednak od zaleceń danego rzeczoznawcy majątkowego.

Czy ubezpieczyciel weryfikuje wartość podaną przez ubezpieczającego?

W momencie podpisywania umowy najczęściej wartość określona przez właściciela nieruchomości nie jest weryfikowana. Proces ten zachodzi jednak w trakcie likwidacji szkody.

Co to wartość rynkowa, a czym jest wartość odtworzeniowa nieruchomości?

W LINK4 dom jednorodzinny ubezpieczany jest wg wartości odtworzeniowej t (która jest kosztem przywrócenia mienia do stanu nowego, nieulepszonego). Mieszkanie ubezpieczone jest według wartości rynkowej, która odpowiada cenie wartości transakcji zakupu mieszkania lub domu w danej miejscowości lub dzielnicy miasta, w której położona jest nieruchomość, z uwzględnieniem tych samych parametrów (technologia, wiek, powierzchnia, piętro) i standardu wykończenia,

Jak często aktualizować wartość nieruchomości w umowie ubezpieczeniowej?

Najlepiej robić to za każdym razem, gdy zawierana jest umowa na kolejny rok. Przez ten czas może bowiem dojść do podwyższenia lub obniżenia wartości mieszkania czy domu, np. na skutek przeprowadzonego remontu lub zmian w okolicznej infrastrukturze. Decydując się na taki krok, upewnisz się, że suma ubezpieczenia zawsze odpowiada wartości  nieruchomości.